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回乡填土建房,土地买卖合同效力如何

作者:坤拓律师事务所 发布时间:2022-10-25点击:143 次

落叶归根,是中华民族几千年传统农耕文化孕育出浓厚的乡土情结。特别是近些年来,随着现代新农村的建设,农村基础设施不断完善,更是将回乡建房推向高潮。然而,国家对农村宅基地的使用权管理日益严苛,依法确立了“权利主体为农村村民、面积不得超标、一户一宅原则”等申请条件。

这种情况下,城镇居民想要回乡建房就变得极为困难。于是就有人试图通过迂回战术达到目的,最终却得不偿失。临澧县法院近日审理了这样一起案件。

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案情简介

黄某与其妻张某均是城镇职工,想要退休后回祖籍甲村建房养老,于是在甲村出资购买了一个废弃堰塘,将堰塘填土以夯实地基,并以张某名义进行用地申报,想要通过迂回的方式实现建房梦。当时相关手续及资料仅获得当地所在国土所及乡镇政府的审批,未获县国土局和县政府许可。

2017年,因项目开发建设,甲村部分土地包括黄某所购买的堰塘被征收,相应的征地补偿款被甲村村民分配完毕。黄某与张某既未获得安置资格,也没有取得土地补偿款。因多次向政府部门交涉未果,于是起诉至临澧县人民法院,要求宣告土地转让协议无效、并返还土地价款、支付利息。

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法院判决

法院审理认为,我国实行土地公有制,全民所有和集体所有的土地不得买卖或非法转让。黄某、张某虽以相应对价购买案涉土地,但其对案涉土地不享有财产权益。理由如下:

其一,案涉土地并非宅基地,且黄某、张某不具有某村集体经济组织成员资格,不享有宅基地使用权。

其二,案涉土地并非甲村历经民主议定程序,采取招标、拍卖、公开协商等方式对外发包的地块,黄某、张某不享有土地承包经营权。

其三,案涉土地仅获乡政府的初步审核,未经县政府的最终审批,且黄某、张某仅以退休职工身份申请在甲村建房,却未实际落户甲村,并未真正取得返回原籍建房的资格。黄某、张某与甲村签订的转让协议,目的在于买地建房,已然改变土地用途,与《中华人民共和国土地管理法(2004)》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定相抵触,应认定为违反法律强制性规定的无效合同。

法院判决如下:黄某、张某与甲村案涉土地买卖行为无效,因该合同所取得的财产,应予返还。因黄某、张某与甲村违反法律常识,随意签订的转让协议自始没有法律约束力,各方对纠纷的形成均有过错,应当各自承担相应责任,各自承担土地价款一半的利息损失。

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相关法条

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条:  

具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

第一百五十七条:民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。 

第一百五十五条:无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 

第二百六十二条:对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:(一)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权;(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权;(三)属于乡镇农民集体所有的,由镇集体经济组织代表集体行使所有权。 

《中华人民共和国土地管理法》第二条:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第九条:城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

第四十四条第一款:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》(1993年11月1日施行)第十八条

农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的,应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请,经村民会议讨论通过后,按照下列审批程序办理:(一)需要使用耕地的,经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后,方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地,经县级人民政府批准后,由县级人民政府土地管理部门划拨土地;(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。

城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,应当经其所在单位或者居民委员会同意后,依照前款第(一)项规定的审批程序办理。

回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞,在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,依照本条第一款第(一)项规定的审批程序办理。

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